不出所料，还是跌了。
三个月的政策缓冲期已过，深圳楼市的剧本再次上演。上半年热度刚散，7月的新建商品住宅与二手住宅累计网签量定格在8324套，同比虽涨13.8%，但环比看，势头继续往下走。
跟前两月比，7月二手住宅成交4795套，正式跌破5000套关口；新房成交3529套，较5月的阶段性高点少了1016套。放到全国大盘里看，这不过是季节性回落的正常表现。中指研究院数据显示，7月百强房企销售额2179亿元，比6月跌了超三成。不过前7个月累计全口径销售总额18042.1亿元，同比降幅比1至6月收窄了0.6个百分点。
这说明什么？429新政后的前三个月，提振效应已被市场消化殆尽。
交易量的降温，最终反映在价格上。乐有家研究中心指出，即便到了7月上半月，深圳二手住宅的议价空间仍在持续压缩。经历前两个月的脉冲式反弹后，二手住宅成交均价重新下探。不仅成交价掉头，二手房挂盘均价也继续走低，降至5.85万/㎡。
挂盘价波动，折射的是业主心态的变化。5月时，政策利好叠加信心修复，部分片区业主甚至敢“反价”。但到了7月上半月，议价空间进一步收缩——这意味着，那些原本看涨的业主中，选择降价求快出的比例明显更高。市场已步入深度分歧阶段。
共识正在重塑，分歧进入深水区。
新房方面，南山西丽板块的两个项目对比鲜明。去年吹风即将入市的“光和山悦花园”，吹风价8.5万/平；今年同板块另一新盘“中海云锦万宸”，吹风价冲至10万+/平。两者步行距离不到5公里。市场对这两种高价均持怀疑态度：8.5万/㎡底气何在？10万+/平的支撑点在哪？
要知道，西丽若真能站稳10万+，南山几乎全线破十万，非十万板块将寥寥无几。目前看来，市场尚难接受10万+，连8.5万左右都觉得偏高。
二手房市场的“鄙视链”也在重构。过去，南山科技园的价值被普遍认为远超宝安宝中，后者常被贴上“睡城+概念”标签，依赖南山外溢驱动。如今，随着产业版图填充及宝中产品迭代，预期空间打开；而南山科技园趋于成熟，增量预期收缩。经历完整牛熊转换后，两板块开始被放在同一梯队比较，价值差距缩小，关联度被重估。
数据佐证了这一趋势。今年6月，南山科技园T204-0153宗地（容积率约2.9）由保利以57.72亿元竞得，楼面价10.86万元/㎡，溢价率150.74%，起拍楼面价仅4.33万元/㎡。同期，宝安中心A002-0113地块（容积率约3.19）同样由保利拿下，总价105.1亿元，楼面价约8.79万元/㎡，溢价率99.05%，起拍楼面价约4.42万元/㎡。
值得注意的是，宝中心地块的起拍楼面单价反而略高。这表明，作为上一轮周期领涨者的科技园，其高位价格基石松动；而宝中心板块的价格估值则在爆发。
风向标信号明确。作为科技园代表作的华润城润府一期，7月30日法拍一套2017年6月登记价约374.378万的89平户型，成交总价约839.25万。加上需替被执行人补交的约23万，总法拍成本约862.25万。这一价格比今年4月成交的两套约88平户型总价更低。
法拍市场往往领先于普通市场，华润城的成交价变化，标志着市场对板块评估逻辑的根本性转变。共识在变，核心区的分歧也就愈发清晰。
作者 | 骑猪英雄
