来源:凤凰网房产 作者:WTT
2026年7月31日，国务院会议正式审议通过《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定（草案）》（简称《条例》）。这标志着新一轮公积金改革迈入了实质性的落地环节。
自1999年该制度确立以来，《条例》历经三次重大修订：2002年的首次修订聚焦于优化监管权责；2019年的第二次修订主要是对纯行政法规文字进行清理。而此次在2026年7月31日通过的修订草案，则是对底层规则进行的结构性重塑，被业界视为“近20年来幅度和力度最大”的系统性新规修订。
这意味着，全国超过10.9万亿元的公积金账户资金，即将迎来一次前所未有的“解冻”。
此次政策调整主要指向两个核心方向：
一是提取门槛降低。公积金提取情形由原来的6种扩展至9种，新增了装修、物业费等项目，为居民的“住房全生命周期”提供了更多支持。
二是缴存范围拓宽。《条例》草案明确规定，外卖员、网约车司机、自由职业者等灵活就业人员，也可自愿参与缴存。
作为职工未来购房、装修、租房及其他消费的潜在购买力“底牌”，公积金这张常被忽视的“后发力”工具，值得重点关注。
**过半人数公积金“只缴不用”**
**中央多次要求“动起来”**
《条例》出台的宏观背景不容忽视。
根据公积金年度报告数据，2023年、2024年以及2025年，全国公积金缴存余额均突破10万亿大关，预计2026年这一数值将继续保持高位。
其中，北京、上海、广州、深圳、杭州这五座城市的缴存余额已率先突破千亿元，成为公积金归集的主力军。
数据显示，2025年上海、北京、深圳的公积金实缴人数分别达到923.26万人、932.45万人和729.37万人，反映出核心城市公积金缴存增长趋势依然稳健。
但在33座主要城市中，有20座城市的提取人数占比低于50%，意味着超过半数的缴存人处于“只缴不用”的状态。资金规模在涨，但实际动用的人数相对减少。
个贷率（即个人住房贷款余额占缴存余额的比率）也印证了这一现象。33座城市的平均个贷率为76.77%。除深圳、济南、成都三地略有增长外，多达30座城市的个贷率呈现负增长。
为了缓解上述困境，有效疏导超10万亿的沉淀资金加速流向市场，2025年底召开的中央经济工作会议明确提出“深化住房公积金制度改革”。这是近十年来，会议首次单独点名“住房公积金”。
从提出目标到2026年7月31日《条例》获国务院通过，这期间全国各地也在不遗余力地推进“公积金松绑”。
据统计，仅在2026年上半年，各地累计出台的公积金政策就已超过60条，出台频次在所有政策中位居首位。
**10万亿入市**
**楼市最强“底牌”**
今年的公积金政策，“发力点”主要集中在以下几个维度：
**提高贷款额度：** 今年以来，超过80个城市提高了公积金贷款额度上限。各地通过提高特定人群、特定住房类型的上浮比例，大幅提升了贷款上限。例如，深圳最高可贷351万元，广州最高可达360万元，苏州最高为300万元；杭州家庭最高贷款额度提至180万元，成都双缴存人家庭则提至120万元。
**放宽提取限制：** 提取场景从传统的6种增至9种，首次将自住住房装修、支付物业费纳入法定提取范围。
随之而来的是，公积金的功能定位正从单纯的“购房款”向覆盖购、租、修、养全周期的住房保障金转型。
例如，老旧小区加装电梯、适老化改造、翻建及大修自住住房等需求也被纳入保障视野。这是今年以来多地优化公积金提取政策中“很特别”的一点，即进一步明确支持城市更新相关的提取需求。
**调整优先级：** 租房提取被提升至九大场景的首位，同时取消了“房租超出家庭工资收入比例”的旧门槛，并明确租房提取不影响后续购房贷款额度。
**优化贷款条件：** 沈阳延长了最低首付15%政策及套数认定的宽松期限；武汉取消了存量房公积金贷款比例按房龄分级的规定；多地还将借款人年龄限制放宽至68岁，并加大了对多孩家庭、新市民及青年人的倾斜力度。
**突破时空限制：** 在新规指引下，多地放宽了提取时限。贷款审批时限也从受理申请之日起的15个工作日缩短至10个工作日，线上提取申请力争在2个工作日内办结。此外，还增设了“兜底条款”，为未来政策的继续扩容留出空间。
同时，新规积极推动公积金全国互认互贷，跨城换工作、异地购房申贷流程都将简化，真正实现“钱随人走”。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，公积金优化政策影响深远。贷款条件的改善，有利于买房人降低购房门槛和成本，优化资金使用流程，有助于激发买房意愿。而在提取方面，随着提取场景扩大到支付首付、偿还商贷，甚至支付物业费和新房契税等方面，更有助于增强资金的流动性。
长期来看，公积金资金使用的灵活性增强，卖旧买新的置换群体能更顺畅地调动账户余额用于连环单的周转。当前核心城市二手房交易量的活跃，一定程度上也离不开公积金政策对置换链条的润滑作用。
当然，也有专家提醒，改革在激活资金的同时，也强调不得通过虚构租房、购房等方式骗取提取，违规者将被纳入征信甚至追究法律责任。因此，要合理合法地响应公积金“解冻”带来的利好。
实际上，单靠公积金政策不足以完全扭转市场预期，市场内生动力的修复还需配合收入预期、保交楼、城市更新等综合政策。但无可否认，深化公积金制度改革，拓宽使用场景，让这笔“沉睡资金”变为流动的“安居活水”，不仅是保障刚需与改善群体的置业需求，更重要的是给市场传递了一份信心。
