界面新闻记者 | 王婷婷
海口的土地拍卖场，久违地热闹了起来。
7月23日，长秀片区一宗地块进入竞价环节。现场四家房企厮杀激烈，历经111轮拉锯后，来自山西临汾的房企最终胜出。这块地的溢价率接近40%，成交总价定格在1.79亿元。
在近年趋于平静的海口土拍市场里，111轮的报价次数并不多见。据界面新闻掌握的情况，今年上半年海口仅有两宗市场化宅地成交，且都集中在城西片区。其中一宗地块经过284轮竞价，才被中海收入囊中，溢价率为20.5%；另一宗则由民企海南泽森汇海以底价摘得。
环璟研究院的数据印证了市场的降温：上半年海口宅地供应仅3宗，成交2宗。供地面积与成交面积同比分别下滑79%、83%，延续了自2025年以来缩量调整的趋势。
图片来源：环璟研究院
本次出让的是长秀片区XY0601025-2地块，作为下半年海口首宗成交的住宅用地，刚一登场便引发关注。参与角逐的包括山西诚荣置业、山西华中房地产、海南卓先云链以及海南燕成置地四家企业。
经过百余轮竞价，一个“生面孔”——山西华中房地产成功拿下一块地。天眼查信息显示，山西华中房地产开发有限公司成立于2018年，注册地在山西省临汾市。早在2019年和2020年，该公司曾在临汾市尧都区拿地，金额分别为9200万元和1654万元。
时隔六年，山西华中房地产的地块动态再次更新。7月24日，公司正式获取海口市秀英区长秀片区的一宗地块，规划用途为普通商品住房用地（二类）。
《中国房地产报》此前报道指出，山西华中房地产与山西某大型煤炭行业企业存在间接关联。
在山西本土积累了开发经验后，华中房地产选择向外扩张，第一站便落脚海口。
界面新闻截图自天眼查官网。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对界面新闻分析认为，竞得方山西华中可能与山西煤炭企业有关联，这种跨界投资并非个例。“近年来，山西能源资本已涉足酒店、文旅、机器人等多个领域，呈现出多元化配置的特点。此案更多反映了个别资本对核心区位进行财务配置的意图，尚不能视为行业性的趋势信号。”
严跃进进一步表示，叠加自贸港政策带来的区域发展利好，当地人口与人才结构持续优化，市场对优质楼盘的去化信心增强，这促使房企看好该区域的土地投资价值。
当然，地块本身的优势也是热度不减的关键。
海口一位开发商人士向界面新闻透露：“这块地资源不错，配套的是本地热门的九小侨中双学区。”教育资源始终是本地购房者选房时的核心考量之一。
中指研究院高级分析师孟新增告诉界面新闻，此次推出的地块位于海口秀英区长秀路以东、滨海大道以南，地处西海岸片区。用地面积约0.94万平方米（约14亩），容积率不超过2.0，规划建筑面积1.88万平方米，限高50米。该地块处于“海口滨海九小西海岸校区+海南华侨中学初中部”的覆盖范围内，优质的教育资源为地块价值提供了有力支撑。
业内人士指出，多家房企积极参拍，也与地块总价可控密切相关。对于开发商而言，小体量地块意味着前期拿地资金压力相对较小，整体开发周期短，后续资金周转压力也低于大规模项目。尤其在当前房企更看重现金流和去化确定性的背景下，小体量、成熟区域的项目往往更容易测算，推进速度也更快。
结合地块指标不难推测项目定位：50米的限高允许建设15至18层的住宅，配合2.0容积率和35%的绿地率，项目将打造低密小高层社区。总建筑面积不足2万平方米，即便规划改善型户型，总户数也仅在百余套左右，整体规模偏小。
一周后，同属西海岸大片区的长天路还将有一宗优质住宅地块开拍，起拍价2.94亿元，起拍楼面价6043元/平方米。作为该板块剩余的最后一宗住宅用地，预计土拍热度依然不会低。
市场常将土地与楼市的热度笼统归结为海南自由贸易港封关运作带来的利好。但在环璟研究院看来，封关红利虽已显现，目前更像是一种“经营端红利”，而非直接的“地产端红利”。地产行业的真正受益，仍取决于产业沉淀、岗位增加、收入提升以及人口的长期留驻。
大华海口相关负责人对界面新闻表示，相较于大部分城市，海南市场表现相对稳健。“背后有多重因素：当地人口密度不高，且属于人口流入型城市，存在稳定的购房需求；加上海南自贸港政策红利及大批优质高端教育资源的落地，吸引了大量岛外学子前来就读。此外，海南具备天然的旅居价值。”
“当前全国楼市整体处于调整期，海南市场同样承压，但行情并未陷入极度低迷。近年来人才落户政策持续推进，催生了庞大的‘新海南人’购房群体。”上述人士补充道。
鉴于对海南市场的看好，上海民营房企大华集团也准备在海口加大拿地力度。
“目前意向竞拍的是丁村的13号地块，也就是现在大华·星屿项目的旁边，属于城市更新地块（协议出让）。”大华相关负责人向界面新闻表示，招拍挂方式的地价较高，在当前市场环境下，企业的承受能力有限。
根据中指研究院数据，今年1月至6月，在海口房企成交金额排行榜中，大华集团以12.48亿元的成绩位列第二，仅次于中海地产的21.02亿元，山西建投以约7.8亿元排名第三。
纵观上半年海口新房市场，累计成交6214套，成交面积78.97万平方米，同比下降10.68%；上半年海口成交总金额达153.52亿元，同比上涨1.45%，成交单价19441元/平方米，同比上涨13.58%，呈现出明显的量跌价升态势。
此次土拍能否带动楼市升温？孟新增向界面新闻分析，单宗地块对区域市场格局的影响有限，更多是局部市场情绪的折射。海口土地市场的走势，仍将紧密挂钩下半年的供地规模、供地质量以及市场销售的恢复情况。
“上半年实际供应节奏偏缓，但从7月下旬开始，西海岸、江东新区等地块陆续进入出让程序，海口供地节奏有所加快。”孟新增指出。
